LEXIQUE IMMOBILIER – Tout savoir

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A

  • Absorption nette

Évaluation du solde net entre la demande placée et l’ensemble des surfaces libérées sur le marché au cours de la même année.

  • Acte authentique

Écrit établi par un officier ministériel (notaire par exemple) dont les affirmations font foi jusqu’à inscription de faux.

  • Acompte

Somme d’argent qui accompagne une promesse synallagmatique d’achat d’un bien immeuble et qui sera imputée en réduction du prix du bien lors de la réalisation éventuelle de l’acte de vente.

  • Acte sous seing privé

Acte écrit rédigé par un particulier et qui comporte la signature manuscrite des parties. Cet écrit est destiné le plus souvent à rapporter la preuve de l’existence d’une situation juridique.

  • Affectation des locaux

Détermination d’une finalité particulière en vue de laquelle un bien sera utilisé.

  • Agent immobilier

Professionnel qui représente le propriétaire, l’acheteur, le locataire ou le bailleur lors de la vente ou de la location d’appartements, d’immeubles, de fonds de commerces, de terrains… L’agent immobilier n’est pas propriétaire des biens qu’il propose à la vente ou à la location. Il agit en tant qu’intermédiaire et assure une prestation de service qui consiste à rechercher un locataire ou un acquéreur avec des garanties financières et juridiques répondant aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 (Loi Hoguet) et de son décret d’application en date du 20 juillet 1972.

  • Agrément

Autorisation administrative préalable à la création de bureaux, de locaux industriels, d’entrepôt, de locaux à usage technique, spécifique ou d’enseignement en Ile de France. Cette autorisation est délivrée par le Préfet de Région. La procédure de l’agrément a fait l’objet d’un remaniement par décret en date du 29 avril 2000 qui supprime l’agrément utilisateur et modifie les seuils (1 000 m² pour les bureaux et 5 000 m² pour les entrepôts et locaux industriels).

  • Asset manager (gestionnaire de fonds)

Spécialiste responsable de la valorisation d’un patrimoine. L’asset manager gère un fond pour le compte d’un ou de plusieurs investisseurs et avec lesquels il peut co-investir.

  • Avenant

Accord modifiant un contrat initial en l’adaptant ou en le modifiant par de nouvelles clauses.


B

  • Bail

Contrat par lequel une personne, physique ou morale cède, pour une durée déterminée, le droit d’usage d’un bien mobilier ou immobilier à une autre personne contre une somme d’argent, conformément aux conditions stipulées dans le contrat ou par la loi.

  • Bail à construction

Bail de longue durée (18 à 99 ans) par lequel le preneur, titulaire d’un droit réel, s’oblige à édifier et entretenir des constructions sur le terrain loué. A l’expiration du bail et sauf stipulation contraire, les constructions deviennent la propriété du bailleur.

  • Bail commercial

Bail d’un immeuble dans lequel le locataire exploite un fonds commercial ou artisanal dont il est propriétaire. Les baux commerciaux sont soumis à un régime juridique protecteur particulier relevant des articles L. 145 – 1 et suivants le Code de Commerce ainsi que des dispositions de Décret du 30 septembre 1953 demeurant en vigueur. Ce statut se caractérise, entre autres, par un droit au renouvellement au profit du commerçant locataire, lui conférant ce qu’on appelle communément la propriété commerciale.

  • Bail d’habitation

Contrat de location portant sur des locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte (professionnel et habitation principale).

Depuis 1982 et en vertu de la loi du 6 juillet 1989 (modifiée sur certains points de détail par la loi du 21 juillet 1994), la location à usage d’habitation principale ou à usage mixte est soumise à un régime spécifique qui est devenu le droit commun en ce domaine. Ce type de contrat engage le bailleur pour 3 ans au minimum, le locataire pouvant quant à lui sortir du bail à tout moment à charge pour lui de respecter un préavis de 3 mois.

  • Bail dérogatoire (ou bail précaire)

Bail prévu à l’article L 145-5 du Code de commerce (anciennement article 3-2 du Décret du 30 septembre 1953) qui échappe au champ d’application du statut protecteur des baux commerciaux à condition de ne pas excéder une période maximale de 24 mois. Si à l’expiration de cette durée, le preneur est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

  • Bail emphytéotique (ou emphytéose)

Bail de longue durée (18 à 99 ans), portant sur un immeuble et conférant au preneur (emphytéote) des droits réels.

  • Bail professionnel

Contrat de location conclu pour des locaux exclusivement à usage professionnel (autre que commercial, artisanal, industriel ou agricole), le preneur à bail y exerçant une profession libérale (médecin, avocat, dentiste…). Ce bail est régit par l’article 57-A de la loi de 23 décembre 1986 et à titre supplétif par les dispositions des articles 1717 et 5 du Code Civil.

  • Bardage

Revêtement protecteur mince, à dilatation libre, de l’ossature ou des murs extérieurs d’un bâtiment.


C

  • Cadastre

Ensemble de documents permettant de situer géographiquement les parcelles et les immeubles, en représenter le découpage, en identifier le propriétaire et en fournir la valeur locative cadastrale. Le registre et le plan cadastral sont disponibles en mairie. Il sert à déterminer la base des taxes foncières.

  • Cartes communales

Erigées au rang de document d’urbanisme par la nouvelle loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU), les cartes communales sont des documents devant permettre aux petites communes non dotées de PLU (Plan Local d’Urbanisme) de délimiter sur leur territoire les zones constructibles et non constructibles.

  • Caution

Personne qui s’engage à garantir l’exécution d’un contrat pour l’une des parties au profit de l’autre.

Lorsque la caution accepte d’exécuter elle-même, en cas de défaillance du débiteur principal, elle est appelée caution personnelle.

Lorsque la caution, au lieu de s’engager à exécuter personnellement, offre en garantie une hypothèque sur un immeuble lui appartenant, elle est dite caution réelle.

  • Commission Départementale d’Equipement Commercial (CDEC)

Cette commission est chargée d’étudier les demandes d’autorisations d’ouvertures de grandes surfaces. Cette autorisation doit être obtenue par les espaces de vente de plus de 300 m². Les critères pris en compte sont la protection de l’environnement, le confort d’achat des consommateurs, la densité commerciale de la zone de chalandise, etc…

  • Commission Nationale d’Equipement Commerciale (CNEC)

Cette commission composée de magistrats et de hauts fonctionnaires traite les recours suite à un refus d’autorisation d’ouverture d’une grande surface par une CDEC

  • Centre commercial

Ensemble commercial (en périphérie ou en centre ville), d’une surface égale ou supérieure à 5 000 m², regroupant au moins dix magasins de détail de dimensions diverses et des entreprises de services. Il est en général conçu, planifié, réalisé et géré comme une unité et dispose, le plus souvent, d’une aire de stationnement.

  • Centre-ville (high street)

Un des trois domaines d’exploitation commercial avec la périphérie et les centres commerciaux. Le centre-ville correspond généralement aux boutiques de pied d’immeuble.

  • Chargeur

Industriels ou grands distributeurs. Personne physique ou morale qui effectue la mise en place et dispose les marchandises sur/ou dans le véhicule de transport. Ce terme désigne aussi l’expéditeur de la marchandise. Dans la terminologie maritime, le chargeur est l’affréteur.

  • Charges de copropriété

Ensemble des dépenses nécessaires à l’entretien et aux réparations des parties communes et des services collectifs de l’immeuble. On distingue parmi ces charges celles dites récupérables par le bailleur de celles qui ne le sont pas.

  • Charges récupérables

Ensemble des frais engagés par le bailleur, distincts du loyer principal, qu’il peut se faire rembourser par le locataire.

En matière de baux d’habitation, les charges récupérables sont limitativement énumérées par le décret du 26/08/87 ; elles concernent les dépenses relatives à l’entretien courant du bien, des équipements mentionnés au contrat ainsi que des menues réparations et certaines taxes.

  • Clause pénale

Clause aux termes de laquelle sont fixés de manière conventionnelle et forfaitaire les dommages et intérêts dus par le débiteur si celui-ci n’exécute pas son obligation. En vertu de l’article 1152 alinéa 2 du Code civil, le juge peut d’office augmenter ou réduire la somme prévue si celle-ci est manifestement dérisoire ou excessive.

  • Clés-en-main

Transaction réalisée alors que l’immeuble est encore un projet ou en cours de construction, mais dont la structure sera modifiée pour les besoins de la société locataire.

  • Cloisons

Ce terme désigne en général les séparations non-porteuses qui délimitent les différentes pièces d’une construction. On parle alors de cloisons distributives ou de séparations. Elles peuvent être en briques, parpaings, carreaux de plâtre, etc. et mesurent en principe entre 5 et 7 centimètres d’épaisseur. Mais il existe également des cloisons qui, fixées contre un mur, permettre d’améliorer l’isolation phonique et thermique. On parle alors de contre-cloisons ou cloisons de doublage.

  • Coefficient d’Emprise au Sol (CES)

Ce ratio permet de réduire l’importance de la surface de sol occupée par des bâtiments sans prendre en compte leur hauteur.

Le coefficient d’emprise au sol est défini comme le rapport de la surface occupée par la projection verticale sur le sol des volumes hors œuvre des bâtiments, à la surface de la parcelle. Lorsque la propriété est partiellement atteinte par une opération de voirie, la surface de la parcelle prise en compte est celle qui reste hors emprise de la voirie.

  • Coefficient d’Occupation des Sols (COS)

C’est le nombre de mètres carrés de surface hors-œuvre nette ou le nombre de mètres cubes susceptibles d’être construits sur un mètre carré de terrain.

  • Commerce (Retail)

Activité de vente directe sur un site de biens et/ou de services.

  • Compte-propre

Projet entrepris et réalisé pour le propre compte d’une société, propriétaire ou non du terrain.

  • Contrat de Promotion Immobilière (CPI)

Contrat qualifié de mandat d’intérêt commun par lequel une personne dite « promoteur immobilier » s’oblige envers le propriétaire d’un terrain, maître de l’ouvrage, à faire procéder au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction pour un prix convenu, ainsi qu’à faire procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à toute ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet.

  • Copropriété

Situation de tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. La loi du 10/07/1965 et son décret d’application du 17/03/1967 institue en la matière un régime unique et largement impératif.

  • Coût de remplacement brut

Coût servant à définir la valeur de remplacement d’un immeuble ; il comprend le coût d’achat du terrain et le coût de construction des bâtiments et agencements immobiliers, impôts non récupérables, frais, taxes et honoraires inclus.

  • Coût de remplacement net

Coût de remplacement brut duquel on déduit une dépréciation tenant compte de la vétusté et de l’obsolescence.

  • Convention d’occupation précaire

Convention d’émanation jurisprudentielle en marge du bail, caractérisée par le caractère fragile et précaire du droit de jouissance conféré à l’occupant. La durée de l’occupation est par nature incertaine dans la mesure où le propriétaire a la faculté de reprendre l’immeuble à tout moment. En outre, cette convention doit être justifiée par l’existence d’un motif de précarité précisé dans l’acte.

La convention d’occupation précaire n’est pas soumise au statut des baux commerciaux, elle échappe également aux règles du louage d’ouvrage contenues dans le Code Civil.

  • Crédit-bail

Technique contractuelle de crédit à moyen terme, par laquelle une entreprise dite de crédit bail acquiert, sur la demande d’un client, la propriété de biens d’équipement mobiliers ou immobiliers à usage professionnel, en vue de les donner en location à ce client pour une durée déterminée en contrepartie de redevances ou loyers. A l’issue de la période fixée, le crédit preneur dispose d’une option : il peut soit restituer le bien à la société financière, soit demander le renouvellement du contrat, soit acquérir le bien pour un prix qui tient compte, au moins pour partie, des versements effectués à titre de loyers.


D

  • Dédit

Faculté offerte à l’acquéreur de se délier de l’engagement d’achat pris par lui moyennant le versement d’une somme d’argent.

  • Demande placée

Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les clés-en-mains.

  • Dépôt de garantie

Somme d’argent confiée en garantie d’exécution d’un contrat. Dans le cas d’un contrat de location, elle est remise au bailleur par le locataire lors de son entrée dans les lieux et lui est restituée, en principe, au terme du contrat à condition qu’il ait bien payé ses loyers et charges et correctement entretenu le bien.

  • Directive SEVESO

La directive Seveso porte sur la prévention des accidents majeurs dans les installations industrielles. Elle prévoit la mise en place par les Etats d’un dispositif de maîtrise des risques présenté par les industries tels que la chimie, les raffineries, les stockages de produits toxiques ou de gaz liquéfiés susceptibles d’être à l’origine d’incendies, d’explosions ou de relâchements de gaz toxiques.

  • Disponibilités futures

Disponibilités certaines :

  • Les locaux en cours de construction, de restructuration ou de rénovation ;
  • Les locaux dont les travaux n’ont pas commencé, mais pour lesquels la date de début du chantier est définie ;
  • Les libérations certaines.

Disponibilités probables :

  • Les locaux pour lesquels les autorisations administratives ont été obtenues, mais dont les travaux ne débuteront qu’après engagement d’un ou plusieurs utilisateurs pour tout ou partie des surfaces ;
  • Les locaux pour lesquels une demande de permis de construire a été déposée ou pour lesquels le délai de recours des tiers, après l’obtention du permis de construire, n’a pas encore été purgé ;
  • Les libérations probables.

Disponibilités éventuelles :

  • Les charges foncières maîtrisées par un promoteur, qui a clairement indiqué son intention de lancer un projet ;
  • Les projets pour lesquels la visibilité, en termes de faisabilité et de date de disponibilité, est encore faible ;
  • Les libérations éventuelles.
  • Disponibilité immédiate

Ensemble des surfaces vacantes aujourd’hui, proposées à la commercialisation.

  • Droits de mutation

Taxes frappant les transmissions de propriété, d’usufruit ou de jouissance de biens meubles ou immeubles.

  • Droit de préemption

Faculté conférée par la loi ou une convention à une personne privée ou une collectivité publique de se porter acquéreur d’un bien immobilier par préférence à tout autre acheteur.


E

  • Entrepôt

Bâtiment disposant d’une accessibilité poids lourds, dont la fonction principale est d’abriter une activité de distribution, de stockage et/ou d’expédition de marchandises. Principales caractéristiques : hauteur sous plafond de 5,50 mètres au moins, espace et volume homogènes, avec en particulier des formes et hauteurs régulières, des quais de déchargement multiples, la présence éventuelle de bureaux, une aire de manœuvre d’au moins 20 mètres de profondeur et une résistance au sol supérieure à 3 tonnes par mètre carré.

Classification ORIE des entrepôts

Classe A : 13 impératifs (12 pour l’entrepôt double face) et 9 sur les12 facultatifs

Classe B : 10 impératifs (9 pour les entrepôts double face) et 8 sur les 13 facultatifs

  • Etablissement recevant du public (ERP)

Le terme désigne les lieux publics ou privés accueillant des clients ou des utilisateurs autres que les employés (salariés ou fonctionnaires). Ces établissements sont soumis à une réglementation spécifique en ce qui concerne l’accessibilité des lieux, la sécurité…

  • Etat des lieux

Acte par lequel, deux parties, propriétaire et locataire, reconnaissent dans le détail, la nature et la qualité des locaux loués ainsi que le nombre et l’état des objets constituants.

  • Expropriation

Procédure engagée par l’Administration par laquelle le propriétaire d’un bien immobilier se voit contraint de céder son droit de propriété au profit de l’Etat, pour un motif d’utilité publique et, en contrepartie, d’une juste et préalable indemnité.

  • Expédition

Copie de l’acte authentique délivrée par l’officier public (notaire par exemple) dépositaire de l’original.

  • Expert immobilier

Professionnel dont la fonction est d’estimer et d’évaluer la valeur vénale ou locative des biens immobiliers : immeubles d’habitation, fonds de commerce, locaux commerciaux ou industriels.

Deux sortes d’activités sont exercées au titre de cette profession :

  • une activité réglementée : expertise judiciaire effectuée sur désignation de l’expert par un Tribunal ;
  • une activité libre : expertise pratiquée dans le cadre amiable ou conventionnel.

F

  • Faux-plafond

Plafond installé en-dessous d’un autre pour réduire la hauteur sous plafond ou masquer des canalisations et des câbles électriques.

  • Foncière

Une société foncière est une entreprise dont l’objet social est la détention d’un parc immobilier dans le but de le louer et/ou de l’utiliser afin d’en maximiser le rendement et la rentabilité. Le cœur de métier d’une foncière est la gestion d’un parc immobilier. Son activité porte sur le logement, l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, locaux industriels, entrepôts…) mais également l’immobilier d’exploitation (hôtels, maisons de retraite, résidences universitaire…).

  • Fonds d’investissement

Ce sont des véhicules de placement souvent collectifs (en multipropriété). Ils ont pour objectif la détention d’actifs financiers ou immobiliers gérés selon des modalités connues à l’avance (type d’actifs financiers, politique de gestion, objectifs recherchés, frais, montant de la part, rythme de calcul de sa valeur,…). Il existe des fonds d’investissements fermés (qui n’émettent plus de nouvelles actions après leur lancement et qui ne rachètent pas d’actions précédemment émises) et les fonds d’investissement ouverts (qui émettent quotidiennement des nouvelles actions et qui achètent des actions précédemment émises).

  • Fonds de commerce

Ensemble d’éléments corporels (matériel, outillage, marchandises) et incorporels (droit au bail, enseigne, clientèle et achalandage, brevets et marques) qui appartiennent à un commerçant ou à un industriel et lui permettent d’exercer son activité, le tout constituant une universalité juridique soumise à des règles particulières.

  • Fonds de pension

Ces organismes investissent les capitaux d’épargnants particuliers en valeurs mobilières et immobilières afin d’assurer les pensions des futurs retraités. Dans ce cadre, ces organismes présentent une certaine aversion pour le risque. Lorsque le choix d’investissement se tourne vers des actifs immobiliers, les fonds de pension s’orientent généralement vers des actifs sécurisés (bon états, bien situés, loués…).

  • Franchise

Système de commercialisation de produits, de services ou de technologies, basé sur une collaboration étroite et continue entre des entreprises juridiquement et financièrement distinctes et indépendantes, qui sont le franchiseur et les franchisés. Contre paiement d’une redevance, le franchisé a le droit d’exploiter une marque ou une formule en échange de service régulier.


H

  • HQE (Haute Qualité Environnementale)

Label qui vise à intégrer toutes les étapes de la construction à la gestion d’un bâtiment dans une démarche environnementale. Pour obtenir le label HQE il faut répondre à 7 des 14 critères d’éco-construction, d’éco-gestion et de confort des utilisateurs.

Les 14 cibles de la norme HQE

  • Relation harmonieuse des bâtiments avec leur environnement
  • Choix intégré des produits, systèmes et procédé de construction
  • Chantier à faibles nuisances
  • Gestion de l’énergie
  • Gestion de l’eau
  • Gestion des déchets d’activité
  • Gestion de l’entretien et de la maintenance
  • Confort hygrothermique
  • Confort acoustique
  • Confort visuel
  • Confort olfactif
  • Qualité sanitaire des espaces
  • Qualité sanitaire de l’aire
  • Qualité sanitaire de l’eau
  • Hypermarché

Un hypermarché est un établissement de vente au détail en libre-service qui réalise plus du tiers de ses ventes en alimentation et dont la surface de vente est supérieure ou égale à 2 500 m².

  • Hypothèque

L’hypothèque sert à garantir le paiement d’une dette contractée sur un bien immobilier ; elle permet au préteur de faire vendre par voie judiciaire le bien immobilier de son débiteur au cas où celui-ci serait dans l’impossibilité de rembourser les sommes dues.


I

  • Immeuble ancien

Immeuble de plus de 10 ans non rénové ou restructuré.

  • Immeuble de Grande Hauteur (IGH)

Immeuble dont le planché bas du dernier niveau se situe à plus de 50 mètres du sol pour les immeubles à usage d’habitation et à plus de 28 mètres pour les autres bâtiments. Ils sont sujets à des normes de sécurité strictes, particulièrement concernant la protection incendies.

  • Immeuble de standing

Notion qualitative désignant un immeuble neuf, rénové ou restructuré avec une architecture moderne. Les équipements techniques sont performants et l’aménagement intérieur y est de qualité.

  • Immeuble dernière génération

Immeuble neuf ou lourdement restructuré avec une architecture moderne. Les équipements techniques sont de pointes et l’aménagement intérieur est conforme à l’utilisation par un siège social.

  • Immeuble en blanc

Immeuble destiné à la location (en général), dont la construction est lancée sans qu’il ait été loué à l’avance à un ou plusieurs utilisateurs.

  • Immeuble neuf

Immeuble nouvellement construit, de moins de 5 ans et n’ayant jamais été occupé. Cette catégorie d’immeuble est fiscalement assujettie à la TVA en cas de vente.

  • Immeuble récent

Immeuble de moins de 10 ans, non rénové et restructuré et ayant déjà été occupé ou immeuble construit de plus de 5 ans jamais occupé.

  • Immeuble rénové

Immeuble ayant déjà été occupé et ayant fait l’objet d’une rénovation légère non assujettie à l’obtention d’un permis de construire.

  • Immeuble restructuré

Immeuble ayant fait l’objet d’une restructuration lourde avec passage en TVA, avec ou sans conservation de la façade principale.

  • Immeuble standard

Immeuble neuf ou rénové avec une architecture traditionnelle. Les équipements techniques sont basiques et l’aménagement intérieur est sobre.

  • Indemnité d’éviction

Indemnité due par le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le bail commercial. Le montant de cette indemnité doit être égal au préjudice résultant du défaut de renouvellement.

  • Indemnité d’immobilisation

Somme d’argent stipulée au bénéfice du promettant, dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, en contrepartie de l’immobilisation du bien promis pendant la durée de l’option. Cette indemnité sera versée au promettant par le bénéficiaire si celui-ci renonce à lever l’option.

  • Indice du Coût de la Construction

Élément de référence calculé et publié trimestriellement par l’INSEE qui mesure l’évolution des prix, des matériaux de construction. Cet indice est notamment utilisé par les bailleurs pour l’indexation annuelle du montant du loyer des baux commerciaux. Il est maintenant remplacé par l’indice de référence des loyers concernant les locaux d’habitation.


L

  • Local d’activités

Bâtiment ou lot, avec un rez-de-chaussée offrant une hauteur libre supérieure à 4 mètres, avec accès de plain pied et/ou à quai, dont la fonction principale est destinée à des activités de production, de petit assemblage, de petite distribution et/ou de petit stockage. Ce local permet de regrouper toutes les fonctions d’une entreprise sous un même toit. Principales caractéristiques : pourcentage de bureaux associés inférieur ou égal à 35 %, hauteur sous plafond supérieure à 4 mètres pour les halls d’activités, accessibilité directe des camions pour la partie activités/stockage, accès à quai ou de plain pied, résistance au sol supérieure à 1 tonne par mètre carré.

  • Local d’activités spécifique

Bâtiment différent d’un entrepôt, d’un local d’activités ou d’un local d’activités tertiaire en raison de sa taille, de sa surface et/ou de ses caractéristiques techniques (conception basée sur un usage spécifique – ex : usine).

  • Local d’activités tertiaires

Bâtiment ou lot individuel comportant au moins 35 % de bureaux, permettant l’association verticale et/ou horizontale d’activités légères et de bureaux à usages multiples : laboratoires, bureaux d’études, activités de recherche, de production ou de petit assemblage, etc. Principales caractéristiques : hauteur sous plafond inférieure à 4 mètres, pourcentage de bureaux associées supérieur à 35 %.

  • Location-gérance

Contrat par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce (le bailleur) confie, en vertu d’un contrat de location, l’exploitation de son fonds à une personne appelée « gérant » qui exploite ce fonds en son nom, pour son compte, à ses risques et périls et qui paie au propriétaire un loyer ou une redevance.

  • Location-vente

Contrat par lequel le propriétaire d’une chose la donne en location à une personne qui, à l’expiration d’un temps déterminé, a la faculté ou l’obligation de l’acheter. (crédit-bail, lease-back, location-accession)

  • Loi Carrez 

Elle rend obligatoire la mention de la superficie privative des lots de copropriété dans tout avant-contrat et contrat de vente. La superficie à prendre en compte est celle des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Sont exclus de cette obligation, les caves, garages, emplacements de stationnement ainsi que les lots ou fractions de lots inférieurs à 8 m².

  • Logisticien

Organisateur et gestionnaire dont la tâche est d’optimiser le déplacement ou le stockage des biens, matières premières ou produits finis pour réduire au maximum les coûts d’une entreprise. Ainsi, le logisticien est le gestionnaire des flux quelque soit le domaine d’activité de l’entreprise. Il travaille donc chez les industriels, les transporteurs ou dans la grande distribution.

  • Logistique

Gestion des flux de marchandises pour le compte de tiers. Les principales activités de la logistique sont le transport, le stockage et l’entreposage, mais aussi l’emballage, l’étiquetage, suivi des commandes, traçabilité, assemblage…

  • Loyer facial

Le loyer facial correspond à la valeur figurant sur le bail acté entre les deux parties.

  • Loyer économique

Le loyer économique correspond au loyer effectivement payé par le locataire, déduction faite des franchises et remises commerciales.

  • Loyer moyen pondéré

Moyenne des loyers d’un secteur géographique pondérée par le parc de chacun des arrondissements ou communes composant ce secteur. (CBRE)

  • Loyer « prime»

Moyenne pondérée des 10 transactions les plus élevées en termes de valeurs locatives, recensées au cours des six derniers mois et portant sur une surface supérieure ou égale à 500 m² dans une zone géographique donnée. (CBRE)


M

  • Maître d’œuvre

Personne physique ou morale chargée de concevoir et de réaliser un ouvrage ou des travaux immobiliers pour le compte du maître de l’ouvrage, ou d’en diriger la réalisation.

  • Maître d’ouvrage

Personne physique ou morale, propriétaire d’un terrain, pour le compte de laquelle est réalisée une opération de construction.

  • Mandat

Acte par lequel une personne (le mandant) donne à une autre (le mandataire) la mission de recherche d’un co-contractant (acquéreur, locataire…) ou de négociation.

Il est obligatoire pour les agents immobiliers et les administrateurs de biens de détenir un mandat pour proposer un bien à la vente ou à la location ou encore pour le gérer.

  • Marchand de biens

Professionnel dont l’activité consiste à acheter des immeubles pour son propre compte et les revendre ensuite en bloc ou à la découpe avec l’intention de réaliser une plus value.

  • Messagerie

La messagerie est une modalité de transport de marchandises qui traite, par des moyens essentiellement routiers, les envois de moins de 3 tonnes constitués de colis par un prélèvement, groupage-dégroupage et une distribution.

 


N

  • Nantissement
  • Droit civil : contrat par lequel un débiteur remet un bien mobilier ou immobilier à son créancier pour la garantie de sa dette. Le nantissement d’un bien mobilier s’appelle un gage ; le nantissement d’un bien immobilier s’appelle l’antichrèse.
  • Droit commercial : forme de gage sans dépossession du débiteur utilisée en droit commercial (nantissement du fonds de commerce, du matériel ou de l’outillage…).
  • Nue-propriété

Droit réel principal, démembrement du droit de propriété, qui donne à son titulaire le droit de disposer du bien (droit d’aliéner) mais ne lui confère ni l’usage ni la jouissance, lesquels sont les prérogatives de l’usufruitier sur cette même chose.


O

  • Organisme de Placement Collectif dédié à l’Immobilier (OPCI)

Les OPCI sont des sociétés non cotées destinées à drainer l’épargne publique ou institutionnelle vers des actifs immobiliers. Le patrimoine des OPCI doit être composé d’un minimum de 60 % d’actif immobiliers et d’au moins 10 % de liquidités ou d’instruments financiers. Les OPCI seront exonérés d’impôt sur les sociétés sous condition de contribution à hauteur d’au moins 85 % des produits nets des actifs corrigés d’un amortissement théorique d’au minimum 50 % des plus-values de cession d’immeuble.


P

  • Parc de bureaux

Ensemble des surfaces bureaux construites pour une zone donnée (pour l’Ile-de-France données estimées par l’ORIE dans le cadre communale et par l’EPAD dans le cadre du calcul du parc de La Défense).

  • Parc d’activités

Ensemble clos, clairement délimité, pour lequel il existe une « communauté d’intérêts » entre les propriétaires et/ou les occupants. Principales caractéristiques : 8 lots minimum, 3 000 m² minimum, existence d’une « communauté d’intérêt » (services communs, équipements et/ou prestations).

Plusieurs types de parcs d’activités peuvent être distingués :

  • parcs d’activités (la part des bureaux associée est inférieure ou égale à 35 % de la surface totale) ;
  • parcs d’activités tertiaires (la part des bureaux associée est supérieure ou égale à 35 % de la surface totale) ;
  • parcs d’activités logistique (la part des entrepôts associée est supérieure ou égale à 80 % de la surface totale).
  • parcs commercial de périphérie
  • Partie commune

Partie d’un immeuble ou d’un terrain réservée à l’usage collectif ou à l’utilité de tous les copropriétaires.

  • Partie privative

Partie d’un immeuble réservée à l’usage exclusif d’un propriétaire déterminé.

  • Pas de porte

Somme d’argent, de montant variable, versée soit par le locataire d’un bail commercial au propriétaire lors de la conclusion du contrat de bail, soit par le cessionnaire d’un bail commercial au précédent locataire lors de la cession du bail par celui-ci.

  • Permis de construire

Arrêté administratif autorisant la construction d’un immeuble ; sauf exception, il est obligatoire et précède la mise en chantier.

Certificat qui doit être obtenue du gouvernement municipal par le propriétaire ou le constructeur avant de commencer les travaux de construction ou de réparation et qui doit être gardé affiché en un endroit bien en vue jusqu’à ce que le travail soit terminé et accepté par l’inspecteur de construction.

  • Plafond Légal de Densité (PLD)

Il indique le pourcentage maximum de surface de plancher dont la construction est autorisée par m² de terrain. Au dessus de ce plafond, le droit de construire doit être acheté à la collectivité.

  • Plan Local d’Urbanisme (PLU)

Document local d’urbanisme qui succède au POS (Plan d’Occupation de Sols) ; le PLU continue d’édicter de façon précise les règles d’occupation du sol et comprend désormais un projet d’aménagement et de développement durable de la commune, en matière notamment de politique locale de l’habitat, traitement des espaces publics, préservation des paysages, identification des secteurs devant se renouveler ou être protégés…

Le PLU devra porter sur l’ensemble du territoire de la commune (disparition des POS partiels) et a vocation à intégrer les ZAC (disparition des plans d’aménagement de zone).

Le PLU devra être compatible avec les dispositions du schéma de cohérence territoriale (SCOT), des schémas de mise en valeur de la mer, des chartes des parcs naturels et régionaux, des plans de déplacements urbains et des programmes locaux de l’habitat.

Modalités de passage du POS au PLU (article L. 123-19 du Code de l’urbanisme)

  • Les POS approuvés avant l’entrée en vigueur de la loi SRU, du 13 décembre 2000, sont soumis au nouveau régime juridique des PLU mais leurs dispositions demeurent applicables en leur état jusqu’à la prochaine révision.
  • Les POS rendus publics avant l’entrée en vigueur de la loi, sont également opposables en leur état et leur approbation reste soumise au régime antérieur, à condition que celle-ci intervienne dans un délai d’un an à compter de l’entrée en vigueur de la loi.
  • Lorsqu’un POS est en cours de révision et que le projet de plan a été arrêté avant l’entrée en vigueur de la loi, la révision reste soumise au régime antérieur à condition que son approbation intervienne dans un délai d’un an à compter de l’entrée en vigueur de la loi.
  • Les dispositions d’un POS, dont l’application anticipée a été décidée avant l’entrée en vigueur de la loi, demeurent applicables jusqu’à l’expiration du délai de 6 mois à compter de la date à laquelle elle est devenue exécutoire.
  • Portefeuille

Ensemble constitué d’actifs immobiliers détenus par un investisseur en vue d’en tirer un revenu direct ou une plus value.

  • Pré-commercialisation

Engagement ferme d’un utilisateur plus de 6 mois avant la disponibilité effective de l’immeuble.

  • Prix de convenance

Le prix de convenance particulière traduit le prix de réalisation sur le marché d’un bien dans des circonstances spéciales qui ont faussé le jeu de l’offre et de la demande. Ce prix résulte du fait que l’une des parties a été motivée par une convenance particulière, propre à elle seule et exogène par rapport au marché immobilier. Le prix de convenance est donc distinct de la valeur vénale moyenne même si les parties prenantes à l’opération considèrent, de leur point de vue, n’avoir pas réalisé une opération défavorable.

  • Projet en gris

Projet pour lequel l’ensemble des démarches préalables au lancement de la construction est déjà réalisé : acquisition du foncier, études préparatoires, définition du projet, obtention du permis de construire purgé de tous les recours et le cas échéant, des autres autorisations administratives nécessaires. Ne reste plus que la construction proprement dite, ce qui réduit considérablement le délai d’emménagement pour un utilisateur. Le chantier est prêt à débuter.

  • Projet éventuel

Projet potentiel mais crédible, pour lequel les autorisations administratives n’ont pas encore été demandées ou sont en cours d’instruction (CBRE).

  • Projet Fouché

Projet de loi, visant à encadrer davantage l’implantation des grandes surfaces pour « garantir l’équilibre entre les différentes formes de commerces en France ». La loi stipule 5 critères pour toutes demandes soumises à autorisation : maintenir ou favoriser une concurrence effective, promouvoir un aménagement équilibré du territoire, protéger l’environnement, favoriser la qualité de l’urbanisme, satisfaire les besoins des consommateurs par une offre diversifiée et participer au développement de l’emploi et à l’amélioration des conditions de travail.

  • Promesse unilatérale de vente

Convention par laquelle une partie (le promettant) consent à l’autre (le bénéficiaire), pendant un certain délai, la faculté d’acquérir un bien (l’immeuble construit) à un certain prix. Le promettant est tenu de vendre, tandis que le bénéficiaire n’est pas obligé d’acheter ; il dispose d’une option qu’il lui appartient de lever ou non.

  • Promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente

Contrat par lequel deux parties s’engagent réciproquement l’une à vendre, l’autre à acheter l’immeuble à un prix déterminé. Cette promesse engage, dès sa conclusion, les deux parties. En pratique cet avant contrat permet de retarder le paiement total du prix et le transfert de propriété au moment de la signature de l’acte définitif de vente.

  • Promoteur immobilier

Il s’agit d’un intermédiaire économique chargé de l’édification des immeubles en vue de les revendre à des accédants à la propriété, utilisateurs ou investisseurs. Le promoteur organise la construction d’un bien immobilier. Parallèlement, les opérateurs immobiliers peuvent occuper un rôle plus large. Ils interviennent à chaque niveau entre la construction de l’immeuble et la vente de celui-ci. Ils conçoivent, développent détiennent, arbitrent, investissent, exploitent et gèrent des actifs immobiliers.


R

 

  • Retail park (Parc d’activités commerciales)

Ce terme anglais désigne les parcs commerciaux de périphérie.

Zone de surface importante accueillant des locaux divers dans un espace ouvert localisé près des nœuds de circulation important répondant au besoin des grandes enseignes grand public. Il est généralement articulé autour d’un hyper ou d’une locomotive appartenant à plusieurs propriétaires avec une unité architecturale, foncière, de gestion et d’aménagement, un gestionnaire unique et de multiples locataires se rapprochant ainsi de la conception et de la gestion du centre commercial.


S

  • Servitude

Charge imposée à un immeuble, bâti ou non bâti, (fonds servant) au profit d’un autre immeuble (fonds dominant) appartenant à un propriétaire distinct. (ex : servitude de vue, de passage, servitude interdisant la construction au delà d’une certaine hauteur…).

  • Schémas de Cohérence Territoriale (SCOT)

Catégorie de documents d’urbanisme destinée à remplacer les anciens Schémas Directeurs (SD).

Les SCOT sont élaborés dans un souci de cohérence territoriale sur un périmètre d’un seul tenant. Ils fixent les orientations fondamentales visant la planification stratégique et l’aménagement des territoires et non plus l’affectation des sols. Pour leur exécution, les SCOT seront complétés par des schémas de secteur.

NB : Territoires non couverts par un SCOT.

Principe (L. 122-2 du Code de l’urbanisme) : en l’absence de SCOT, les zones naturelles et les zones d’urbanisation futures délimitées par les PLU des communes ne peuvent pas être ouvertes à l’urbanisation (mesure applicable à compter du 1er janvier 2002). Seule, dans ce cas, une « extension limitée de l’urbanisation » prévue par les PLU et les Cartes Communales est envisageable.

Cette mesure est destinée à éviter un développement anarchique à la périphérie du périmètre du schéma et à inciter les collectivités à se doter d’un PLU.

  • Société Civil de Placement Immobilier (SCPI)

Les SCPI sont des sociétés d’investissement de placement collectif qui ont pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Le patrimoine de l’OPCI doit être composé d’un minimum de 90 % d’actifs immobiliers. Leur objet consiste à la vente de parts des immeubles acquis à des associés. Les SCPI ne sont pas cotées en bourse mais font appel à l’épargne publique. Ces organismes ne sont pas soumis à l’impôt sur les sociétés. Chaque associé détenant une part sociale est personnellement imposé sur les revenus qu’il perçoit.

  • Société d’Investissements Immobiliers Cotées (SIIC)

Le régime français des SIIC a été crée afin de favoriser la détention, le développement et l’arbitrage d’actifs destinés à la location (immobilier d’entreprise, de services, d’exploitation ou d’habitation). L’option pour  ce statut est valable pendant une durée minimale de 10 ans. Il permet à la société de bénéficier d’une double exonération fiscale : une exonération de l’impôt sur les sociétés ainsi qu’une exonération sur les plus-values. En contrepartie, les sociétés ont l’obligation de distribuer au moins 85 % du résultat courant, 50 % des plus-values réalisées ainsi que 100 % des dividendes reçues de leurs filiales.

  • Surfaces Hors Œuvre Nette (SHON)

Définie par l’article R. 112-2 du code de l’urbanisme, elle correspond à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction, après qu’ait été notamment déduites la surface des combles et sous-sols non aménageables (hauteur inférieure à 1,80 mètres, locaux techniques, etc.), la surface des toitures-terrasses, balcons, loggia, les surfaces non closes situées au rez-de-chaussée et les surfaces aménagées à usage de parking.

  • Surface Utile Brute Locative (SUBL)

Elle est égale à la SHON, déduction faite des éléments structuraux (poteaux, murs extérieurs, refends, etc.), des locaux techniques hors combles et sous-sols (chauffage, ventilation, poste EDF, commutateur téléphonique …) et des parties communes non exclusivement réservées à l’usage d’un locataire ou d’un copropriétaire.

Elle peut se décomposer en trois éléments : les circulations horizontales, les sanitaires et locaux à usage social et les locaux classées selon leur nature d’usage (surfaces de bureaux commercial ou administratif, surfaces de stockage, surfaces de production et assimilées, surfaces de recherches fondamentales et autres surfaces).

  • Space-planning

Plan d’implantation détaillé. L’analyse de poste type se fait utilisateur par utilisateur. Le positionnement des mobiliers prend en compte l’ergonomie du poste de travail, les réglementations concernant par exemple les largeurs minimales des passages principaux et secondaires ou les surfaces minimales par utilisateur, le niveau d’éclairage recommandé pour un plan de travail informatique ou les distances par rapport aux issues de secours, etc.


T

  • Taux de capitalisation

C’est le rapport entre les revenus potentiels de l’immeuble et son prix d’acquisition.

  • Taux de rendement net immédiat

Il exprime en pourcentage le rapport existant entre le revenu net (HT HC) d’un immeuble et le capital engagé par l’acquéreur (prix d’acquisition + frais et droits de mutation).

  • Taux de vacance

Ratio mesurant le rapport entre le stock immédiat et le parc total existant pour un type d’actif et un secteur géographique donné.

  • Taxe foncière

Les taxes foncières recouvrent plusieurs taxes destinées aux collectivités territoriales : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères dans certaines communes, les taxes spéciales d’équipement, les frais de gestion de la fiscalité directe locale, dont le taux est de 8 %, au profit de l’Etat. Les taxes foncières concernent les propriétés bâties ou non. Elles sont dues par les propriétaires ou usufruitiers.

  • Taxe professionnelle

Elle est due chaque année par les personnes physiques ou morales qui exercent en France, à titre habituel, une activité professionnelle non salariée. Les diverses exonérations prévues peuvent être de plein droit ou temporaires. La taxe est établie dans chaque commune où le redevable dispose de locaux ou de terrains. Elle sert à financer le budget des communes, des départements et des régions, ainsi que d’autres organismes, telles les chambres de commerce et d’industrie, ou les chambres de métiers.

  • Taxe sur les bureaux, locaux commerciaux et les locaux de stockage

Sont concernés pas cette taxe les propriétaires de bureaux (de 100 m² et plus), de locaux commerciaux (2 500 m² et plus) et de locaux de stockage (5 000 m² et plus). Ces locaux doivent être situés en Ile-de-France. Certains locaux répondants à ces critères peuvent être exonérés de cette taxe (locaux appartenant à des associations d’utilité publique…).


U

  • Usufruit

Droit réel principal, démembrement du droit de propriété, qui confère à son titulaire (usufruitier) le droit d’utiliser la chose et d’en percevoir les fruits mais non celui d’en disposer lequel appartient au nu propriétaire.

Rappel : Le droit de propriété confère à son titulaire, 3 prérogatives :

  • l’usage : le droit d’utiliser la chose ;
  • la jouissance : le droit d’en percevoir les fruits (en la louant …) ;
  • la disposition : le droit de l’aliéner (vente, destruction…).

V

  • Valeur à neuf (charte de l’expertise en évaluation immobilière)

Elle se définit comme le coût de reconstruction de bâtiments et d ‘équipement de nature immobilière (immeuble par destination), honoraires et frais techniques inclus.

A la différence de la valeur de marché, elle est généralement établie à l’identique ou à l’équivalent sur la base de devis. Elle ne concerne que les bâtiments et les équipements (services généraux ou éléments de confort) qui y sont liés.

  • Valeur d’apport (charte de l’expertise en évaluation immobilière)

La valeur d’apport est la valeur pouvant être affectée à un bien immobilier dans le cadre d’une opération d’apport déterminée ou de transfert d’actif.

Elle est fonction de la nature de l’opération et de la destination des biens convenue entre les parties. Cette valeur n’existe pas sui generis, mais seulement dans le cadre d’une opération précise. Il appartient donc aux parties (apporteurs et apportées) de définir quel type de valeur (et partant, quelles modalités de calcul), doivent être choisis et ce, sous le contrôle des commissaires aux apports.

  • Valeur d’assurance (charte de l’expertise en évaluation immobilière)

Valeur pour laquelle un bien est assuré auprès d’une compagnie d’assurances. Elle sert de base de calcul au versement des primes annuelles d’assurances et de base de discussion pour le montant éventuel des indemnités en cas de sinistre.

La valeur d’assurance recouvre deux notions :

  • La valeur à neuf, définie plus haut (calculée à l’identique ou à l’équivalent) ;
  • La valeur à neuf, vétusté déduite (valeur à neuf à laquelle est appliqué un coefficient de vétusté tenant compte de l’âge du bien et de son état d’entretien).
  • Valeur d’utilité (charte de l’expertise en évaluation immobilière)

Elle est définie comme la somme d’argent (ou encore l’investissement global) qu’un chef d’entreprise devrait accepter de décaisser afin de pouvoir disposer d’un bien directement nécessaire à l’exercice de son activité.

Elle a été parfois désignée sous d’autres vocables tels que : valeur d’usage, valeur d’utilisation, valeur d’exploitation. Elle peut être rapprochée de la notion de coût de remplacement ou encore de celle de « valeur actuelle » telle que cette dernière est définie dans le Code de commerce, à savoir : « la valeur d’estimation qui s’apprécie en fonction du marché et de l’utilité du bien pour l’entreprise ».

La valeur d’utilité peut se calculer selon deux types de méthodes, en fonction de la nature du bien à évaluer :

  • soit il s’agit d’un bien relativement « standard ou courant » : dans ce cas la valeur d’utilité correspond à la valeur vénale augmentée des impôts, taxes et frais sur l’acquisition ainsi que des éventuels travaux d’adaptation ou d’aménagement ;
  • soit il s’agit d’un bien spécifique et c’est alors une méthode par le coût de remplacement qui sera utilisée.
  • Valeur de droit de bail (charte de l’expertise en évaluation immobilière)

Prix moyen qu’un locataire est susceptible de retirer de la cession de son bail à un successeur.

Le droit de bail est la contrepartie économique des avantages que constitue la reprise du bail existant, lequel comporte des clauses plus ou moins avantageuses et l’existence d’un loyer qui peut apparaître sensiblement différent des prix pratiqués sur le marché. En matière de commerce, l’emplacement revêt un intérêt particulier car il a une conséquence directe sur l’activité.

L’évaluation d’un droit de bail consiste donc à apprécier la valeur de l’ensemble des différents avantages dont va bénéficier un locataire pendant une période de temps variable.

La valeur du droit au bail est généralement inversement proportionnelle au montant du loyer versé dans le cadre du bail. Elle croît avec la durée prise en considération et les degrés de protection ou les avantages dont bénéficie le locataire en vertu du bail.

Il convient de bien distinguer le droit au bail :

  • d’une part du fonds de commerce dont il peut être l’une des composantes ;
  • d’autre part, du doit d’entrée ou du pas de porte qui s’analysent, quant à eux, comme la contrepartie d’avantages lors de la conclusion d’un bail, d’un avenant ou du renouvellement de celui-ci et qui sont versés au propriétaire.

Le droit d’entrée ou pas de porte constitue en fait la contre-valeur en capital d’un loyer et dispose d’un régime juridique et fiscal sensiblement différent de celui du droit au bail.

  • Valeur de vente forcée (charte de l’expertise en évaluation immobilière)

Valeur de réalisation d’un bien ou d’un droit immobilier dans un contexte de contrainte, quel que soit la nature de ce contexte (judiciaire, psychologique, financier ou autre). Elle traduit une différence sensible, dans la majorité des cas, avec la valeur vénale moyenne.

L’expropriation ne rentre pas, a priori, dans le cadre d’une vente forcée ; en effet, si l’aliénation a un caractère obligatoire, les bases d’indemnisation doivent correspondre à la valeur du marché et la réparation du préjudice subi par l’exproprié à la date de référence.

  • Valeur locative de marché (charte de l’expertise en évaluation immobilière)

Elle s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage du bien immobilier dans le cadre d’un bail. Elle correspond au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d’un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région données.

La valeur locative de marché intègre éventuellement l’incidence de toute somme ou versement en capital, soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d’entrée, indemnité de changement d’activité…).

La valeur locative de marché est exprimée hors droit de bail ou hors T.V.A. et hors charges locatives, ou de toute nature et est refacturées au preneur.

En ce qui concerne l’immobilier d’habitation, les lois et règlements fixent de manière précise les charges incombant respectivement aux locataires et propriétaires.

S’agissant de l’immobilier d’entreprise, il n’existe pas de telle répartition et en fonction des baux, les charges sont ou non refacturées aux locataires.

  • Valorpark

Le Label Valorpark a pour objectif de revaloriser l’image de l’immobilier de périphérie et des « entrées de ville », notamment auprès des enseignes, des consommateurs et des pouvoirs publics. En effet, il atteste la conformité de la réalisation d’un parc d’activités commerciales à des critères d’aménagement de qualité. Les critères du label sont Accessibilité / Signalisation / Convivialité / Architecture / Respect de   l’environnement / Lisibilité / Sécurité.

  • Valeur vénale d’un bien

La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait raisonnablement être cédé en cas de vente amiable au moment de l’expertise, les conditions suivantes étant supposées préalablement réunies :

  • la libre volonté du vendeur et de l’acquéreur ;
  • la disposition d’un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché ;
  • le maintien de la valeur à un niveau sensiblement stable pendant ce délai ;
  • que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions du marché, sans réserve, avec une publicité adéquate ;
  • l’absence de facteurs de convenance personnelle.

Peuvent être considérés comme synonyme de valeur vénale les termes de valeur marchande, valeur de marché ou encore valeur de réalisation (expression utilisée dans le décret du 5 novembre 1990 concernant les compagnies d’assurances).

La valeur vénale d’un bien immobilier peut être définie dans deux hypothèses :

  • la valeur d’un bien libre ou supposé tel, partant du principe que le bien est vacant et libre de tout titre d’occupation ;
  • la valeur du bien « occupé », qui tient compte de la présence dans les lieux d’occupants, titrés ou non. Dans ce dernier cas, la valeur dépend aussi des conditions juridiques et financières de l’occupation et de la qualité du ou des occupants.

La valeur vénale est en principe exprimée hors droits de mutation ou hors taxe à la valeur ajoutée pour l’immobilier professionnel ou commercial soumis au régime de T.V.A., T.T.C. pour l’habitation soumise au régime T.V.A., et hors frais d’acquisition (publicité, frais d’actes, honoraires).

En règle générale la valeur vénale est déterminée :

  • soit par une approche par comparaison directe,
  • soit par la capitalisation ou actualisation d’un revenu théorique ou effectif.

Les autres méthodes d’évaluation, notamment celle par le coût de remplacement, ne sont utilisés que de manière exceptionnelle, c’est à dire soit à titre de recoupement, soit lorsque l’application de l’une ou de l’autre des deux principales méthodes se révèle impossible ou malaisée.

-Immeuble collectifs

Deux approches de la valeur vénale peuvent être pratiquées pour les immeubles collectifs, en particulier pour le logement :

  • soit une vente « en bloc » ;
  • soit une cession lot par lot (« vente à la découpe »).

-Usage actuel ou usage alternatif

Plusieurs approches de la valeur vénale sont possibles suivant que l’on suppose l’immeuble dans son usage actuel ou dans un autre usage. Les conclusions peuvent bien entendu être très différentes en fonction d’usages divers suivant les conditions du marché et le coût de transformation.

  • Vente à la découpe

Cette technique de vente est principalement utiliser en immobilier résidentiel. Il s’agit de la vente d’un immeuble lot par lot, que ces derniers soient vides ou occupés.

  • Vente à utilisateurs

Vente d’un local (bureaux, locaux d’activités…) destiné à l’utilisation du future acheteur. Il ne l’achète donc pas pour mettre le bien en location.

  • Vente en bloc

Vente de l’intégralité d’un immeuble à un même institutionnel dans le but de faire une plus-value lors de sa revente (souvent à la découpe).

  • Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)

Vente sur plan (conclue avant l’achèvement du programme) aux termes de laquelle l’acquéreur rendu immédiatement propriétaire du sol, devient propriétaire de l’immeuble au fur et à mesure de l’avancement des constructions.

  • Vente sous conditions suspensives

Vente dont les effets sont subordonnés à la réalisation d’un événement futur et incertain. Le contrat est immédiatement formé mais il ne produit pas les effets qui, normalement, résultent de la vente tant que la condition n’est pas accomplie.

Exemple : vente conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire dans le délai prévu au contrat. Si le permis de construire est délivré dans ce délai, la condition est réalisée et elle rétroagit au jour de la conclusion du contrat.

Condition résolutoire : événement futur et incertain qui, s’il se réalise, fait disparaître  rétroactivement l’existence d’un droit.


Z

  • Zone d’Aménagement Concertée (ZAC)

L’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, demeuré inchangé dans le cadre de la loi SRU, définit les ZAC comme « les zones à l’intérieur desquelles une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement ou l’équipement des terrains, notamment de ceux que cette collectivité ou cet établissement a acquis ou acquerra en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés ».

  • Zone de chalandise

Zone habituelle ou théorique de provenance des clients d’un point de vente. Le contour de cette zone est influencé par la distance et le temps d’accès. La représentation de la zone de chalandise peut donc être accompagnée de courbes isométriques ou isochrones. La définition de cette zone joue un rôle important dans l’estimation d’un chiffre d’affaires potentiel ou dans la diffusion publicitaire.

  • Zoning

Il consiste à déterminer puis à positionner tous les espaces des services (dans une entreprise) par grandes masses ( » zones « ), selon un ratio donné, sur le plan du local. Ces zones respectent les règles de communication entre les différents services définies à la phase précédente (organigramme fonctionnel) pour permettre le bon fonctionnement de la vie de l’entreprise. Le positionnement des zones est fait à l’aide d’empreintes graphiques des différents services de l’entreprise. Le zoning permet de définir et de préparer le plan définitif. Les cloisons et les ouvertures seront indiquées ultérieurement sur les plans d’implantation détaillés. Le zoning tient compte de la sécurité des personnes (incendie), sécurité des biens (protection intrusions, systèmes d’accès), de la réglementation (code du travail), de la législation (normes) et de l’ergonomie (confort de l’usager).

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